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La exención por reinversión en la vivienda habitual

Fiscal

Reinvertir vivienda

En el post de hoy vuelvo a tratar un tema ligado a la declaración de renta, concretamente la exención por reinversión en vivienda habitual. Antes de entrar en la cuestión controvertida de este beneficio fiscal -obviamente generada por la diferente opinión de la Agencia Tributaria y los Tribunales- voy a explicar en qué consiste.

¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?

Si vendes tu vivienda habitual por un precio superior al que la compraste obtendrás una ganancia. Obviamente por esa ganancia patrimonial debes tributar en la declaración de renta del ejercicio en el que se produce la venta.

Pero existe una excepción que puede dejar exenta esa ganancia, es decir, no debes tributar por ella. Para ello, debes destinar el importe obtenido con la venta a la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro de los dos años anteriores y los dos posteriores a dicha transmisión.

Te preguntarás si dentro de este supuesto cabe la posibilidad de reinvertir el importe obtenido en la adquisición de una vivienda en construcción. La respuesta es sí, aunque aquí es donde no se ponen de acuerdo Administración y Tribunales.

Ejemplo de caso real de reinversión en vivienda habitual

Para explicar esta diferencia de criterio vamos a partir de un supuesto real que llegó al Tribunal Superior de Justicia de Madrid y fue resuelto en sentencia de 5 de diciembre de 2016. Un contribuyente vende su vivienda habitual en 2006, y en 2007 suscribe un contrato de vivienda futura.

Haciendo uso de la exención por reinversión en vivienda habitual, cuando liquida su declaración de renta de 2006, considera exenta la ganancia patrimonial obtenida con la venta.

Lo hace porque todo el importe obtenido lo destina a la compra de esa nueva vivienda en construcción, a pesar de que no adquiere la licencia de primera ocupación hasta 2009, fecha en la que otorga escritura pública de compraventa.

¿Cómo que fuera de plazo?

¡Sorpresa! La Administración dicta una liquidación provisional considerando que la reinversión se realiza fuera del plazo establecido. La adquisición de la propiedad de la vivienda, formalizando la escritura de compraventa con el promotor, se realizó en 2009, habiendo transcurrido 3 años desde la venta de la anterior vivienda habitual.

La aplicación de este criterio se traduce en que debe tributar por la ganancia generada por la venta de la vivienda habitual en 2006. Esta postura fue confirmada por el Tribunal Económico Administrativo Regional (TEAR) de Madrid.

¿Qué opina el Tribunal Superior de Justicia?

Gracias a que existen contribuyentes inconformistas bien asesorados, éste continuó su campaña legal hasta llegar al Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

Este Tribunal basándose en otros pronunciamientos suyos y del Tribunal Supremo, considera que es posible que puedan beneficiarse de la exención por reinversión, las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de una anterior vivienda habitual cuando constituyan cantidades entregadas a cuenta por una persona para la adquisición de su vivienda habitual en construcción. El requisito es que las mismas se entreguen dentro del plazo legal de dos años y resulten debidamente acreditadas y ello, aunque la posesión de la vivienda habitual no se le entregue hasta después de finalizado ese plazo de dos años.

El Tribunal considera que el legislador cuando habla de reinversión del importe obtenido, quiere beneficiar con la exención fiscal a todas las reinversiones en vivienda habitual realizadas en plazo, sin exigir que la vivienda se entregue en ese período de tiempo.

En la sentencia el Tribunal estima el recurso y declara que el recurrente tiene derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual.

Conclusiones

Se trata de una cuestión controvertida, ya que hay otros Tribunales Superiores de Justicia, como el de Cantabria o el de Castilla y León, que no consideran posible la exención si no existe adquisición jurídica en plazo.

En mi modesta opinión entiendo que el espíritu del legislador es beneficiar con la exención a todas las reinversiones realizadas en plazo, independientemente de cuándo se adquiera la posesión de la nueva vivienda habitual.

 


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Juan Carlos López e-autonomos
Juan Carlos López e-autonomos

Asesor fiscal y abogado.
Responsable de las áreas fiscal y contable.

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