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IVA deducible si alquilas tu vivienda a una empresa

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Alquiler oficina

Viendo el auge en el mercado del alquiler en algunas ciudades, muchos propietarios se plantean alquilar sus pisos. Muchos los alquilan a particulares, ya sea como vivienda habitual con contratos de larga temporada o como vivienda vacacional. Pero otros se los alquilan a empresas, con la particularidad de que el desarrollo de este tipo de actividad supone la consideración del propietario como empresario a efectos del IVA.

 

Es decir, las facturas que el propietario emite a la empresa por el alquiler del piso están sujetas a IVA, un IVA que se debe ingresar trimestralmente a través del modelo 303. Pero ese IVA se puede minorar con el IVA soportado de las facturas que haya pagado el propietario para el mantenimiento del inmueble, como por ejemplo, la factura que le haya emitido el pintor o el servicio de limpieza. ¿Y qué ocurre con las cuotas de IVA repercutidas por los proveedores de la comunidad de propietarios correspondientes  a los gastos comunes (luz, limpieza de zonas comunes, mantenimiento del ascensor, etc)? ¿Puede deducirlas el propietario que alquila su vivienda a una empresa?

 

Pues bien, esta misma pregunta se la hizo un contribuyente y se la planteó a la Dirección General de Tributos, que nos ha dado una respuesta (DGT CV 26-7-17).

 

Lo que dice la ley…

El propietario de la vivienda que se alquila tiene la consideración de empresario o profesional a efectos del IVA y no puede deducir las cuotas que no haya soportado por repercusión directa. En el caso de gastos comunes de la comunidad, las cuotas se repercuten a la comunidad de propietarios, no a los comuneros, por tanto, éstos no pueden deducirse las cuotas que no les han sido directamente repercutidas, aunque tengan la condición de empresario o profesional.

 

Lo que dice el TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)…

El TJUE estableció el siguiente criterio: […] en el caso de una sociedad matrimonial que no realizaba actividades empresariales ni profesionales y que adquiere un bien de inversión (inmueble) para afectarlo a la actividad ejercida por uno de los cónyuges, estimó que para poder ejercer el derecho de deducción de las cuotas soportadas, no se exige que el sujeto pasivo disponga de una factura emitida a su nombre, en la que consten las fracciones del precio y del IVA correspondientes a su cuota de copropiedad. Es suficiente que la factura se dirija indistintamente a los cónyuges que forman la sociedad conyugal, sin que conste tal desglose (TJUE 21-4-05, asunto C-25/03).

 

Teniendo en cuenta los criterios establecidos por el TJUE, el propietario que alquila su vivienda, siendo un empresario o profesional miembro de una comunidad de propietarios que por sí misma no tiene la condición de empresario o profesional, puede deducir las cuotas soportadas por las adquisiciones de bienes y servicios efectuadas a través de la citada comunidad, para lo cual debe estar en posesión de un duplicado de la factura expedida a nombre de aquella, aunque en la misma no consten el porcentaje de base imponible y cuota tributaria que le corresponda en función de su participación en la comunidad. Dicho porcentaje puede acreditarse mediante otro tipo de documentos (escritura de división horizontal y obra nueva, estatutos de la comunidad, etc.).

 

Esta interpretación solo se considera ajustada a derecho en la medida en que la comunidad que aparece como destinataria en la factura no tenga la condición de empresario o profesional, de forma que no cabe, en ninguna medida ni cuantía, la deducción por ésta de las cuotas que soporta, por lo que no hay posibilidad alguna de fraude, evasión o abuso.

 

Juan Carlos López e-autonomos
Juan Carlos López e-autonomos

Asesor fiscal y abogado.
Responsable de las áreas fiscal y contable.

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