Gastos deducibles del alquiler de viviendas
ArrendamientosGastos deducibles
Si eres propietario de inmuebles que tienes en alquiler, te interesará conocer todos los gastos deducibles de viviendas que puedes incluir en tu declaración y así minorar el beneficio obtenido. Los he relacionado siguiendo el orden que utiliza el programa renta web de Hacienda. Así los podrás identificar con más facilidad.
Contenidos
Detalles a tener en cuenta en cuanto a los gastos deducibles de alquiler de viviendas
Antes de empezar a desgranar cada uno de los gastos deducibles de alquiler de viviendas me gustaría hacer algunas apreciaciones.
¿Gastos con o sin IVA?
En la mayoría de los casos los arrendamientos están exentos de IVA pues se trata de arrendamientos dedicados a vivienda. Y en todos estos casos, los gastos se computarán con el IVA correspondiente.
Por ejemplo, si tienes que pagar una factura de un fontanero por una avería, deberás computar como gasto el total de la factura, incluyendo el IVA.
Factura para justificar los gastos
Para poder incluir un gasto es necesario que dispongas del correspondiente documento justificativo.
En el caso del fontanero será una factura completa, y en el caso de la comunidad de propietarios nos bastará con el recibo bancario donde aparezcan los datos.
¿Qué ocurre con los periodos no alquilados?
Si entre la salida de un inquilino y la entrada del siguiente el piso se queda vacío 1 mes, no podrás deducir gastos durante ese mes porque no te está reportando ingresos.
Y además, deberás tener en cuenta ese mes de inactividad para incluirlo como imputación de rentas. En la mayoría de los casos se calcula multiplicando el valor catastral x 1,1%, y si solo ha sido un mes, el resultado de esa operación habría que dividirlo entre 12 meses.
Gastos anuales
En relación con los gastos anuales (como el seguro de la vivienda), única y exclusivamente serán deducibles los gastos correspondientes al período de tiempo en que el inmueble esté alquilado y genere rentas. Habrá que incluirlos en la proporción que corresponda en virtud del principio de correlación de ingresos y gastos.
En consecuencia, no tienen la consideración de gastos deducibles, los generados durante el tiempo en que el inmueble no está alquilado, incluso aunque esté en disposición de poder arrendarse (en expectativa de alquiler). Criterio interpretativo fijado por el Tribunal Supremo en la Sentencia número 270/2021, de 25 de febrero (ROJ: STS 910/2021).
Gastos de reparación y conservación e intereses y otros gastos de financiación
¿Qué se considera gastos de conservación y reparación?
Aquellos gastos que efectúes regularmente con la finalidad de mantener el uso normal del inmueble. Por ejemplo, el pintado, revoco o arreglo de instalaciones (electricidad, fontanería,etc.). Y también, los gastos efectuados para la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros.
No se consideran gastos de conservación y reparación las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, puesto que las mismas van a constituir un mayor valor de adquisición del bien, cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.
Imagina que realizas un cerramiento en una terraza consiguiendo una nueva habitación en la vivienda. Eso se consideraría una ampliación o mejora. La cantidad invertida en esa obra aumentaría el valor de adquisición de bien. Con lo que también aumentaría el 3% de amortización que incluyes en la renta.
¿A partir de qué momento son gastos deducibles?
Aquí te puedes plantear lo siguiente, si compro una vivienda y sin estar alquilada aún, realizo trabajos de reparación (arreglos de fontanería y electricidad), ¿puedo considerar deducibles dichos gastos?
Sí, siempre que puedas demostrar que los gastos acometidos van dirigidos exclusivamente a la futura obtención de ingresos por alquiler.
¿Y si se dilatan los trabajos, y en lo que queda de año no consigo alquilar el inmueble?
No debes preocuparte porque esos gastos los podrás deducir en los 4 años siguientes, siempre que no destines la propiedad al disfrute, aunque sea temporal, del titular.
Intereses y otros gastos de financiación
Si utilizas financiación ajena tanto para la adquisición como para la mejora del inmueble, los intereses que te cobren por esa financiación y demás gastos puedes considerarlos deducibles. Aquí también se incluyen los gastos en el caso de que financies la compra del mobiliario.
Entre los gastos de financiación se consideran incluidas las primas del seguro de vida contratado con la entidad financiera que concedió el préstamo para la adquisición del inmueble. Eso sí, siempre que la contratación del citado seguro figure entre las condiciones del banco para su concesión. Es decir, la consecuencia de la no contratación del referido seguro de vida debe ser la imposibilidad de acceder a dicho préstamo.
Estos gastos sólo se consideran deducibles en los periodos en los que la vivienda se encuentre alquilada. ¿Y cómo hacemos ese cálculo? muy sencillo calculándolo de forma proporcional al número de días del año en los que la vivienda se encuentra alquilada.
Imagina que la vivienda la has alquilado solo los meses de octubre, noviembre y diciembre, estando alquilada un total de 92 días. Aplicando la proporción 92/365 al importe del seguro de vida (300,00 €/año), el gasto deducible ascendería a 75,62 €.
Por ello, los intereses y demás gastos de financiación correspondientes al período de tiempo previo a la formalización del contrato de arrendamiento, no serán deducibles.
Límite máximo y un ejemplo
Por último existe un límite máximo de deducción por estos 2 conceptos que no podrá exceder de la cuantía de los ingresos íntegros obtenidos. Si queda un importe pendiente lo podrás deducir en los 4 ejercicios siguientes.
Vamos a imaginar que el gasto total deducible, incluyendo intereses de hipoteca y gastos de financiación, fuera de 850,00 €. Los ingresos recibidos ascienden a 650,00 €. En este caso solo podrás considerar deducible en este ejercicio 650,00 € de gasto por intereses. Los 200,00 € que no has podido deducir los podrás deducir en los 4 ejercicios siguientes.
Gastos de comunidad
Son gastos deducibles las cantidades pagadas a terceros en contraprestación a servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines,etc.
En particular, las cuotas de la comunidad de propietarios cuando se trata de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.
Gastos de formalización del contrato de arrendamiento (se requiere el NIF)
Se consideran deducibles los gastos en los que incurras por la formalización del contrato de arrendamiento. Es decir, si usas los servicios profesionales de un abogado o un agente inmobiliario que se encarguen de la redacción del contrato de alquiler.
Para incluir estos gastos lo correcto es disponer del NIF del proveedor. Por eso añado en este y próximos apartados “se requiere NIF”.
Puedes no añadirlo, pues la aplicación te ofrece un apartado donde no lo exige denominado Resto de gastos. Mi consejo es que no abuses de este cajón de sastre.
Gastos de defensa jurídica (se requiere el NIF)
Imagínate que tuvieras problemas de impago y te ves en la necesidad de contratar los servicios de un abogado para su reclamación. En este caso, estos gastos también se consideran deducibles.
Para incluir estos gastos lo correcto es disponer del NIF del proveedor, aunque la aplicación te ofrece un apartado donde no lo exige denominado Resto de gastos (nuestro consejo es no abusar de este cajón de sastre).
Otras cantidades devengadas por terceros por servicios personales (se requiere el NIF)
A estos gastos ya he hecho referencia anteriormente. Se refieren a cantidades pagadas a terceros por sus servicios de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines, etc.
Para incluir estos gastos lo correcto es disponer del NIF del proveedor, aunque la aplicación te ofrece un apartado donde no lo exige denominado Resto de gastos (nuestro consejo es no abusar de este cajón de sastre).
Servicios y suministros (luz, agua, internet, gas, etc.)
Dichos gastos sólo serán deducibles en la medida en que sean soportados y pagados por el propietario. Es decir, si fuera el inquilino el que los paga y soporta, el propietario no podría deducirse ninguna cantidad.
Aquí hay mucha casuística… Hay propietarios que ofrecen internet gratis para hacer más atractiva su vivienda y otros que incluyen el agua porque va incluida en la comunidad. La mayoría exige el pago de la luz y el agua a los inquilinos, pues en caso de incluirlas en el precio del alquiler corren el riesgo de un uso abusivo, lo que repercute en una menor rentabilidad.
Primas de contratos de seguro
Son deducibles las primas de contratos de seguro, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros parecidos. Se trata de un gasto que se debe incluir de forma proporcional al número de días del año en los que la vivienda se encuentre alquilada.
Tributos, recargo y tasas
Son deducibles los impuestos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales. Por ejemplo, el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc., siempre que no tengan carácter sancionador.
Saldos de dudoso cobro
Tu inquilino te deja de pagar. ¿Qué debes incluir en tu declaración de la renta?
Pues siento decírtelo, pero aunque no hayas cobrado las mensualidades debes incluirlas como ingresos de tu alquiler. La norma establece que los ingresos se imputarán al período impositivo en el que sean exigibles por el propietario.
Pero tranquilo porque en esta situación entran en juego los saldos de dudoso cobro. Te explico en qué consisten con un ejemplo.
Imagina que tu inquilino te ha dejado de pagar las mensualidades desde el mes de mayo, es decir, te debe 8 mensualidades. Tú hiciste la primera gestión de cobro el día 15 de mayo. En esta situación podrás incluir como saldos de dudoso cobro el importe de las mensualidades de mayo y junio. Es porque entre la primera gestión de cobro y el 31 de diciembre han transcurrido más de 6 meses (en el ejercicio 2021 se reduce de 6 meses a 3 meses –art. 15 del Real Decreto-ley 35/2020-).
En el caso de que el deudor se encuentre en situación de concurso, podrás considerar de dudoso cobro todas las mensualidades impagadas sin necesidad de que transcurra ningún periodo.
Amortización de los muebles cedidos con el inmueble
Éste quizás sea un gasto que pasan por alto muchos propietarios, pero que también ayuda a minorar el pago de impuestos por alquiler.
Todos aquellos muebles y electrodomésticos cedidos al inquilino conjuntamente con el inmueble son amortizables. Eso sí, siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año. Y normalmente todos los electrodomésticos del hogar y el mobiliario lo son.
Vamos con otro ejemplo. Realizas una reforma integral de una cocina, con mobiliario y electrodomésticos, y el importe invertido es de 6.000 € (con IVA incluido y todo documentado en factura). La norma te permite deducir el 10% anual del coste de adquisición, es decir, 600 €/año.
Ese 10% es el coeficiente máximo de amortización para Instalaciones, mobiliario y enseres recogido en la tabla de amortizaciones simplificada de la Agencia Tributaria.
Amortización del inmueble
Gracias a la nueva aplicación renta web de Hacienda este es un gasto que no se les escapa a los propietarios pues el proceso de inclusión lo han hecho muy intuitivo. Además, se trata de un gasto muy importante a la hora de minorar la tributación. Vamos a ver en qué consiste y cómo se calcula.
Todo bien (incluidos los inmuebles) sufre una depreciación por el uso y el paso del tiempo. Pues bien, la amortización es la forma de tener en cuenta esa depreciación.
¿Cómo calculamos la amortización para que se considere efectiva según la norma?
Las amortizaciones cumplirán el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores:
- Coste de adquisición satisfecho, que será:
- En el caso de adquisición por compra: el precio de adquisición, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, ITP -Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales-, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo, así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
- En el caso de adquisición por herencia o donación: el valor del bien adquirido en aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones (excluido del cómputo el valor del suelo), más los gastos y tributos inherentes a la adquisición y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
- Valor catastral, excluido el valor del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejado en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
La suma de las amortizaciones deducidas en los diferentes periodos de renta nunca podrá ser superior al coste de adquisición satisfecho.
Ejemplo de cálculo de la amortización
Con un ejemplo nos va a quedar más claro.
Don Antonio adquirió por compra un inmueble cuyo precio, según escritura pública, fue de 100.000 euros. Los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, ISD) ascienden a 2.000 euros. El valor catastral del inmueble adquirido: 80.000 euros.
El porcentaje que representa el valor del suelo respecto al valor total del inmueble es del 20%. Una vez comprado, el inmueble se destinó al arrendamiento a terceros.
¿Cómo calculamos la amortización?
Se tomará para el cálculo de la amortización el mayor de los siguientes valores
- Coste de adquisición satisfecho: 80% s/(100.000 + 2.000) = 81.600
- Valor catastral excluido el valor del suelo: (80% s/ 80.000) = 64.000
El importe de la amortización deducible como gasto no podrá exceder del resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los valores anteriores. En este caso será el coste de adquisición satisfecho.
Por tanto, en este caso el importe de la amortización anual máxima deducible será el 3% s/81.600 € = 2.448 €
Otros gastos fiscalmente deducibles
Además de todos los gastos enumerados con anterioridad, tienen la consideración de fiscalmente deducibles cualquier otro gasto siempre que sea necesario para la obtención de los correspondientes ingresos.
En conclusión, los gastos deducibles de alquiler de viviendas pueden ahorrarte mucho dinero en tus impuestos. Si estás buscando una nueva casa en el mercado, asegúrate de tener en cuenta los posibles ahorros en impuestos. Y, si ya estás alquilando, asegúrate de aprovechar todas las deducciones fiscales disponibles.
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