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Me voy al extranjero, ¿me conviene vender mi vivienda?

Fiscal

Has decidido irte al extranjero y te preguntas: “¿Me conviene vender mi vivienda en España?” Pues bien, depende de si piensas comprar o no una casa nueva en el país al que vas.

¿Qué es la «exención por reinversión»?

Pero antes de adentrarnos en el tema me gustaría que tuvieras claro lo que supone la exención por reinversión. Se trata de un beneficio para ti a la hora de tributar. Si la venta te genera un beneficio, es decir, el valor de venta es superior al valor de compra más los gastos, eso te supondrá una ganancia patrimonial sujeta a tributación (entre el 19% y el 26%). 

Sobre los primeros 6.000 euros se aplica un IRPF del 19%. Entre 6.000 y 50.000 euros, el impuesto sube al 21%. Desde 50.000 a 200.000 euros, la operación supone un 23% de IRPF. Y si las ganancias superan los 200.000 euros, el porcentaje asciende al 26%.

Pero, y aquí entra el funcionamiento de la exención, si inviertes el importe total de la venta de la vivienda habitual en la nueva vivienda, no debes tributar nada. Y en el caso de que solo inviertas una parte, tributarás a proporción.

Vamos a plantear tres escenarios distintos para explicar la casuística.

Escenario 1. No piensas comprar una casa en el país al que vas.

Si tienes la intención de vender la que ha sido tu vivienda habitual, pero no vas a comprar otra en el país al que te diriges, no vas a poder aprovechar la exención por reinversión

Además, lo que determinará en qué ejercicio te va a compensar más vender será el país al que vas, sabiendo que si vendes tu vivienda siendo residente en España tributarás entre el 19 y el 26%.

Si tu destino es un país de la UE, Islandia o Noruega, el tipo de gravamen al que tendrás que tributar la venta en el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) será del 19%.

En el caso de que tu destino sea un país diferente, el tipo de gravamen al que tendrás que tributar la venta en el IRNR será del 24%.

En ambos casos debes tener en cuenta la posibilidad de que en tu nuevo país de residencia también te exijan tributar por esa ganancia. 

Por eso deberás investigar si existe entre ambos países convenio donde se permita la deducción por doble imposición internacional y evitar pagar impuestos dos veces.

Escenario 2. Te trasladas a un país de la UE, Islandia o Noruega, y tienes decidido comprar una casa allí.

En este caso podrás aprovechar la exención por reinversión. Lo podrás hacer tanto si vendes siendo residente en España (en 2022 siguiendo con el ejemplo), como si la vendes cuando seas residente de otro país de la UE. 

Desde 2015 se habilitó la posibilidad de aplicar la exención por reinversión en el IRNR en estos países. En esta situación podrás acogerte a la exención por reinversión solo si vendes tu casa española antes de que pasen 2 años desde que te fuiste a otro país y compras una nueva en el país de destino entre el año anterior a la venta y los dos años siguientes.

Escenario 3. Te trasladas a un país distinto a los de la UE, Islandia y Noruega, y has decidido comprar una casa allí.

En esta situación te interesa vender tu casa de España mientras seas residente en España. Y podrás aplicarte la exención por reinversión. 

Si vendieras al año siguiente siendo no residente, en el IRNR no podrías aplicar la exención por reinversión. Es más, al ser residente de otro país (posiblemente) tendrías que tributar la ganancia en ese otro país, aumentando el coste fiscal.

En resumen, salvo si te vas a vivir a un país de la UE, Islandia o Noruega, donde podrás aplicar la exención por reinversión en cualquier caso, en el resto de países deberás estudiar previamente la diferencia de tributación y elegir la mejor opción.


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Juan Carlos López e-autonomos
Juan Carlos López e-autonomos

Asesor fiscal y abogado.
Responsable de las áreas fiscal y contable.

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