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Alquiler vacacional y su tributación ante Hacienda

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Alquiler vacacional

Es innegable el inmenso auge del alquiler vacacional en España. Desde aquel propietario de un apartamento en la playa, que le quiere sacar partido y alquilarlo los meses de verano, hasta aquellos que se han hecho empresarios regentando algún negocio que gestiona este tipo de alquileres.

De cualquier modo, todo ello está regulado por la ley (en continua implementación). Si quieres saber más al respecto, continúa leyendo.

¿Cómo se regula el alquiler vacacional?

Para comenzar, el supuesto que trataremos en estas líneas es el más común. Un propietario o pareja de propietarios que disponen de una segunda vivienda que alquila durante pequeñas temporadas de tiempo (días, semanas, quincenas, meses) sin que ello suponga ninguna actividad profesional en el ámbito de la hostelería.

Desde la modificación por parte del Gobierno de la Ley de Arrendamientos Urbanos en Junio de 2013, que dejó fuera a las viviendas de alquiler vacacional, son las Comunidades Autónomas las que deben legislar, cuyo comienzo fue una odisea.

Hay comunidades que se dieron mucha prisa por regularizar la situación, pero es cierto que a fecha de hoy aún quedan comunidades que no tienen ninguna o escasa legislación al respecto.

De hecho, en alguna que otra comunidad autónoma ha intervenido la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia)  haciendo florecer multitud de trabas para realizar esta sencilla actividad que es, poner un piso en alquiler.

En el caso que nos ocupa, sólo nos interesa saber que la norma la impone la Comunidad Autónoma del domicilio y que en cada una puede ser diferente.

Ahora bien, a la hora de declarar, debes tener en cuenta las situaciones en las que tu vivienda ha estado:

  • períodos dentro del año en los que ha estado ocupada por viajeros (se deberán declarar los ingresos íntegros menos los gastos deducibles para su alquiler, pero sólo en la parte proporcional)
  • y otros en los que ha estado vacía a tu disposición (renta imputada por Hacienda como segunda vivienda).

Tributación de la vivienda cuando ha estado alquilada

Como ya hemos anticipado, debes conocer primero los requisitos impuestos por las comunidades para poder alquilar la vivienda y tenerlo todo regulado. Así evitas sorpresas, ya que los requisitos o ventajas al alquiler impuestos por las comunidades o Hacienda no exime la una a la otra.

Los rendimientos obtenidos por el alquiler de tu vivienda deberán figurar en “rendimientos del capital inmobiliario” en la Declaración de la renta. Éstos serán la diferencia entre los ingresos totales y los gastos para poder obtener esos ingresos.

Gastos que puedes deducir

Concretamente, se pueden restar: el IBI, los intereses de la hipoteca, la tasa de basura, seguros que cubran riesgos en la vivienda, gastos de comunidad, gastos derivados de lograr el alquiler como agencias o anuncios,  amortización del inmueble o de los enseres, siempre que respondan a un desgaste efectivo. También gastos de luz, agua, gas, etc. Pero todo ello se podrá incluir en la proporción en la que la vivienda haya estado alquilada.

Por ejemplo, si ha estado 3 meses en total en un año, se podrán incluir la cuarta parte de ellos, excepto los gastos que has incluido como anuncio o gastos de agencia que se incluirían en su totalidad.

Amortización

La amortización de la vivienda tiene una puntualización, y es que tiene el requisito de, en cada año, no exceder el 3% sobre la base de amortización, que es la mayor de las dos siguientes: coste de adquisición o valor catastral (siempre referido al valor de la construcción, nunca se amortiza la parte correspondiente al valor del suelo).

Así, la deducción de intereses y gastos financieros y los gastos de reparación y conservación se limitan a la cuantía de los ingresos obtenidos por el arrendamiento del inmueble, en el caso de que exceda, se podrán deducir en los siguientes 4 años.

Tributación de la vivienda cuando no ha estado alquilada

Los días en los que la vivienda no ha estado alquilada, tributa en la declaración de la renta como una vivienda de segunda residencia. Como regla general deberás tributar un importe igual a aplicar el 1,1% al valor catastral de la vivienda, sólo en los casos en los que la revisión catastral sea anterior a 10 años se deberá aplicar un 2%.

El resultado obtenido sería lo que tendrías que tributar si hubieras tenido la vivienda a tu disposición todos el año. En el caso que sea un periodo menor deberás obtener la proporción.

Hay que hacer hincapié en la necesidad de tributar por estos alquileres. Todos hemos oído que Hacienda ha “pillado por sorpresa” a algunos propietarios que han llevado el anuncio y gestión de sus viviendas en portales como por ejemplo ‘Airbnb’. Se les está exigiendo la regularización de sus ganancias hasta de los últimos 4 años.

Así, si piensas que le puedes sacar partido a esa cabaña en la montaña o al apartamento con vistas al mar, hazlo, pero infórmate primero de todos los requisitos y posteriormente no te olvides de incluir esas ganancias en la declaración de la renta.


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