En este artículo veremos cuándo se aplica IVA si alquilas mediante plataformas digitales.
Quizás estés pensando en adecentar ese antiguo piso de tu familia que tienes compartido con tus hermanos y sacarle partido. Y qué mejor forma que utilizar una de las plataformas digitales que existen hoy en día, tipo Airbnb, Vrbo, Agoda, Niumba, que gestionan los alquileres vacacionales.
En ese caso te interesará conocer cómo tributan en el IVA este tipo de arrendamientos. Para realizar este estudio vamos a partir de tres supuestos:
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1. Alquiler directo a un particular: ¿Está exento de IVA?
Aquí incluimos los supuestos en los que la web especializada que hayas decidido usar se limita a ponerte en contacto con los futuros inquilinos, y, por tanto, tú siempre aparecerás como arrendador, no existiendo diferencias respecto a un alquiler de los de toda la vida. Es importante que estés atento a cómo está redactado el contrato.
Por tanto, estarás alquilando una vivienda a un particular, y la plataforma solo se limita a intermediar en el pago, descontando una parte del precio como comisión. Estos alquileres están exentos de IVA, pues el inquilino utiliza el inmueble como vivienda, y no es necesario que te des de alta en Hacienda.
2. Cuando las plataformas digitales alquilan y luego subarriendan: ¿se aplica IVA?
Leyendo el contrato te das cuenta de que quien realmente te alquila la vivienda es la plataforma y posteriormente ésta la cede a los inquilinos. Así que en este caso existirá un arrendamiento de ti a la plataforma y un subarrendamiento de la plataforma al inquilino.
Es decir, en este caso, hay dos contratos de arrendamiento:
- Tú le alquilas la vivienda a la plataforma.
- La plataforma subarrienda la vivienda a los inquilinos.
Puesto que el requisito para que un alquiler esté exento de IVA es que el inquilino vaya a usar el inmueble como vivienda, ese requisito no se da en este supuesto, pues tú le alquilas el inmueble a la plataforma, que no la usará como vivienda, sino que la cederá para que otro la use.
En estos casos deberás darte de alta en Hacienda en el epígrafe 861 (Alquiler de viviendas) y emitir una factura a la plataforma, repercutiendo el 21% de IVA.
3. Si ofreces servicios adicionales, ¿debes cobrar IVA?
Has pensado que para diferenciarte de la gran competencia que existe en esto de los apartamentos vacacionales, vas a prestar algún servicio de “hostelería” (*) como por ejemplo un cambio periódico de ropa de cama, limpieza diaria, servicio de desayuno o cena, etc.
Si esta es tu decisión estarás obligado a darte de alta en Hacienda en el epígrafe 685 (Alojamientos turísticos extrahoteleros) y cobrar el alquiler con el 10% de IVA.
(*) No se consideran servicios hoteleros:
- Los servicios de limpieza del apartamento y de cambio de ropa prestados a la entrada y a la salida de cada período de alquiler.
- Los servicios de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) en que esté situada la vivienda.
- Los servicios de asistencia y mantenimiento que deba prestar en caso de eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería o electrodomésticos.
Conclusión: ¿debes aplicar IVA a tu alquiler?
Si alquilas directamente a un particular, sin servicios extra → NO se aplica IVA.
Si la plataforma te alquila el piso y lo subarrienda → SÍ debes aplicar el 21% de IVA.
Si ofreces servicios similares a los hoteleros → Debes aplicar el 10% de IVA.
Antes de comenzar a alquilar, revisa bien las condiciones de la plataforma y el tipo de contrato que firmas. Así evitarás sorpresas con Hacienda y gestionarás tu alquiler de forma correcta.
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