Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, son una figura legal que proporciona una garantía en los contratos de compraventa, permitiendo a las partes desistir del contrato bajo ciertas condiciones.
En este artículo vamos a detallar el funcionamiento, regulación y diferencias de las arras penitenciales respecto a otros tipos de arras.
Contenido
¿Qué son las arras penitenciales?
Las arras penitenciales son una cantidad de dinero entregada por una de las partes de un contrato de compraventa a la otra. La finalidad es permitir a cualquiera de estas partes desistir del contrato.
Así, si el comprador decide no seguir adelante con la compra, perderá la cantidad entregada. Por otro lado, si es el vendedor quien desiste, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
Las arras penitenciales se regulan en el artículo 1454 del Código Civil español, que establece:
«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato, allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.»
Regulación y características
Este tipo de arras es el único regulado expresamente en el Código Civil español. La entrega de arras penitenciales otorga a las partes la libertad de desistir del contrato sin necesidad de justificar daños o perjuicios.
Las condiciones y consecuencias de estas arras deben estar claramente especificadas en el contrato de compraventa, incluyendo el monto de las arras, que normalmente es el 10% del valor total de la vivienda.
¿Son obligatorias las arras penitenciales?
Las arras penitenciales no son obligatorias en los contratos de compraventa, pero se usan de forma común para garantizar el cumplimiento del contrato o, en su defecto, proporcionar una compensación económica. Su inclusión en el contrato debe ser acordada por ambas partes y claramente estipulada.
Duración del contrato de arras penitenciales
El contrato de arras penitenciales tiene una vigencia máxima de seis meses desde su firma. Sin embargo, este plazo puede ser extendido mediante un anexo al contrato original, en caso de que, por ejemplo, el comprador necesite más tiempo para obtener financiación.
Condiciones de desistimiento
– Desistimiento del comprador
Si el comprador decide no seguir adelante con la compra, perderá la cantidad entregada en concepto de arras.
– Desistimiento del vendedor
Si es el vendedor quien desiste, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida. Esto proporciona al comprador una compensación por el desistimiento unilateral del vendedor.
Comparación con otros tipos de arras
Existen otros tipos de arras, como las arras confirmatorias y las arras penales, que son muy diferentes de las arras penitenciales.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias se entregan como una parte del precio final de la compraventa y actúan como una señal de buena fe.
No permiten a las partes desistir del contrato sin justificación, y su incumplimiento puede llevar a la exigencia del cumplimiento del contrato o a la compensación por daños.
Arras penales
Las arras penales actúan como una penalización en caso de incumplimiento del contrato.
Si una de las partes no cumple con sus obligaciones, deberá pagar una penalización establecida en el contrato, que puede ser igual o superior al monto de las arras entregadas.
Cómo tributan las arras penitenciales
Estas arras tienen implicaciones fiscales distintas según si se formaliza o no el contrato de compraventa.
En caso de formalización del contrato
En este caso, las arras se consideran parte del precio total y tributan como tal.
En caso de desistimiento
– Desistimiento del comprador
El comprador debe declarar una pérdida patrimonial en su IRPF, mientras que el vendedor debe declarar una ganancia patrimonial por el importe de las arras recibidas.
– Desistimiento del vendedor
El vendedor debe devolver el doble de la cantidad recibida, declarando una pérdida patrimonial por el importe inicial de las arras. El comprador, en cambio, debe declarar una ganancia patrimonial por el importe recibido.
¿Y si se pasó el contrato a otro comprador? Ejemplo práctico.
Esto es un caso de nuestra propia experiencia.
Se firma un contrato entre comprador 1 y el vendedor, con arras penitenciales y la condición de que el inmueble esté libre de cargas.
Al cabo de los 6 meses, cuando se cumple el contrato de arras, resulta que el vendedor no dispone del documento de libre de cargas. Se le hacen dos prórrogas de un mes cada una para dejarle tiempo para conseguir el documento. Aun así no lo consigue y mientras tanto el comprador 1 ya no está interesado en el inmueble. Pero, ¿se puede echar atrás?
Se encuentra otro comprador, comprador 2 en nuestro ejemplo, que está interesado en esta compraventa. Para el vendedor es una maravilla porque se firmaría un contrato de arras de otros 6 meses, plazo en el cual conseguiría el documento que le falta. Además, no tendría que indemnizar al comprador 1 con el doble de las arras.
Para el comprador 1 es un alivio, ya que ya no estaba interesado en esta compraventa. Se le devuelven las arras directamente desde el comprador 2 quien firma el contrato nuevo.
De esta forma, las tres partes quedan satisfechas.
A efectos fiscales, el comprador 1 no tiene que imputar las arras, porque ni ha perdido ni ha ganado. Y el vendedor, tampoco tendría que hacer nada hasta que no se resuelva qué pasaría con la compra con el comprador 2.
Conclusión
Las arras penitenciales ofrecen una forma flexible y garantizada de formalizar contratos de compraventa. Permiten a las partes desistir del contrato bajo condiciones claramente estipuladas.
Su regulación en el Código Civil español y su comparación con otros tipos de arras destacan su importancia y utilidad en el mercado inmobiliario.
Es fundamental contar con el asesoramiento adecuado para redactar un contrato que contemple todas las posibles situaciones y garantice los derechos de ambas partes.
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