Con el aumento del mercado de alquiler en algunas ciudades, muchos propietarios están considerando el alquiler de viviendas a empresas.
Algunos optan por alquilar a particulares, ya sea como residencia habitual o como vivienda vacacional. Otros prefieren alquilarlos a empresas, lo que conlleva una particularidad: el propietario es considerado empresario a efectos del IVA.
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IVA en el alquiler de viviendas a empresas
Esto significa que las facturas emitidas por el propietario a la empresa por el alquiler del piso están sujetas a IVA. Este impuesto debe pagarse trimestralmente a través del modelo 303. Sin embargo, el propietario puede reducir este IVA con el IVA soportado de las facturas de gastos en mantenimiento del inmueble, como servicios de pintura o limpieza.
Deducción de gastos comunes de la comunidad de propietarios
Pero, ¿qué pasa con el IVA de los servicios comunes de la comunidad de propietarios, como el mantenimiento del ascensor o la limpieza de áreas comunes?
¿Puede el propietario que alquila su vivienda a una empresa deducir esos costes?
La Dirección General de Tributos (DGT) abordó esta cuestión en su consulta DGT CV 26-7-17.
Según la ley, un propietario que alquila su vivienda y es considerado empresario no puede deducir cuotas de IVA que no haya soportado directamente. En el caso de los gastos comunes, las cuotas de IVA se facturan a la comunidad de propietarios, no a los propietarios individuales, por lo que estos no pueden deducirlas, aunque sean empresarios.
Criterios del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) aclaró en un fallo que no es necesario que una factura esté a nombre de un propietario individual para deducir el IVA, siempre que esté dirigida a la sociedad conyugal en conjunto (TJUE 21-4-05, asunto C-25/03):
[…] en el caso de una sociedad matrimonial que no realizaba actividades empresariales ni profesionales y que adquiere un bien de inversión (inmueble) para afectarlo a la actividad ejercida por uno de los cónyuges, estimó que para poder ejercer el derecho de deducción de las cuotas soportadas, no se exige que el sujeto pasivo disponga de una factura emitida a su nombre, en la que consten las fracciones del precio y del IVA correspondientes a su cuota de copropiedad. Es suficiente que la factura se dirija indistintamente a los cónyuges que forman la sociedad conyugal, sin que conste tal desglose (TJUE 21-4-05, asunto C-25/03).
Siguiendo estos criterios, si se realiza un alquiler de viviendas a empresas, siendo miembro de una comunidad de propietarios y empresario o profesional, puede deducir las cuotas de IVA pagadas a través de la comunidad.
Para ello, debe contar con una copia de la factura emitida a nombre de la comunidad, aunque no incluya el porcentaje de la base imponible y cuota tributaria que le corresponde.
Dicho porcentaje puede justificarse con otros documentos, como la escritura de división horizontal o los estatutos de la comunidad.
Esta interpretación es válida solo si la comunidad de propietarios no tiene la condición de empresario, lo que garantiza que no haya fraude, evasión ni abuso.
Para terminar…
Cuando alquilamos a empresas, asumimos el rol de empresarios a efectos de IVA, lo que implica nuevas obligaciones fiscales.
Aun así, tienes la oportunidad de deducir algunos gastos si cuentas con la documentación adecuada, incluso los gastos comunes de la comunidad. Solo asegúrate de que la comunidad no sea considerada empresaria, y estarás en regla para aprovechar esos beneficios fiscales.
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