Nos separamos…¿qué hacemos con la casa?
FiscalLegal
No sé si será una impresión mía, pero cada vez son más las parejas que se separan. De hecho, a raíz de escribir este artículo, consulté las cifras de separaciones y divorcios en España, y efectivamente, han aumentado un 1,2% en el primer trimestre de 2019 respecto del mismo periodo de 2018, con lo que cambia la tendencia de descensos que se venían registrando desde hace varios años.
Además de todo lo que supone, desde el punto de vista emocional y personal, afrontar estas situaciones personales tan difíciles de sobrellevar, se unen las cuestiones patrimoniales y económicas. Los escenarios que se plantean en los convenios reguladores son cada vez más diversos y creativos, pero para explicar dos incentivos del IRPF aplicables a la vivienda habitual (deducción por vivienda y exención por reinversión) vamos a plantear una situación que se da en muchos casos: separación de matrimonio con hijos menores con una sola vivienda habitual adquirida antes de 2013, dando derecho a la deducción por vivienda.
En estas situaciones, normalmente, los hijos y uno de los excónyuges se quedan en la vivienda familiar (por la que todavía se paga cuota de hipoteca), y el otro excónyuge se va a vivir a casa de un familiar o alquila un apartamento.
Escenario 1: seguimos en esta situación
Puesto que la vivienda se adquirió antes de 2013, desde su compra ambos excónyuges han estado disfrutando de la deducción por adquisición de vivienda habitual. Pero qué ocurre ahora:
- El excónyuge que se queda en la vivienda familiar podrá seguir aplicando la deducción por vivienda habitual por los pagos del préstamo hipotecario, proporcionalmente al porcentaje de titularidad en el inmueble, que normalmente suele ser el 50% porque era ganancial durante el matrimonio.
- El excónyuge que sale de la vivienda familiar también podrá aplicar la deducción si sigue pagando la parte de hipoteca que le corresponda. Pero para poder aplicar dicha deducción se deben dar 2 requisitos:
- Que la expareja tenga hijos comunes.
- Que el inmueble siga constituyendo la vivienda habitual de los hijos y del otro excónyuge.
Escenario 2: un excónyuge le compra al otro la mitad de la vivienda
Ésta suele ser una solución muy común, pues de esa forma la expareja deja de compartir patrimonio y deuda hipotecaria, y el excónyuge que sale de la vivienda familiar tiene liquidez para invertir en una nueva vivienda de su propiedad.
Pero qué ocurre, que en estas fechas suele ser habitual, si en la venta de la mitad de la vivienda se obtiene una ganancia, pues que el excónyuge que sale de la vivienda habitual tendrá que tributar por esa ganancia en su renta anual. Ahora bien, si la intención del vendedor es invertir la cantidad recibida en la venta en una nueva vivienda habitual, esa ganancia patrimonial podrá declararla exenta, siempre y cuando se cumplan estos dos requisitos:
- La venta se debe realizar en los dos años siguientes a la separación. Si transcurren más de dos años, la vivienda familiar ya no se considerará vivienda habitual del vendedor por lo que no podrá aplicar el incentivo de la exención por reinversión.
- La reinversión del importe obtenido con la venta debe realizarla en los dos años siguientes a la fecha de la venta (o haberla realizado en los dos años anteriores).
